Ενοίκια: Γιατί η Ελλάδα βρίσκεται στις πιο ακριβές αγορές στέγης στην Ε.Ε.

Τα ενοίκια στην Ελλάδα έχουν εξελιχθεί σε ένα από τα δυσκολότερα στεγαστικά ζητήματα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, καθώς το κόστος της στέγης φτάνει, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, έως και τα δύο τρίτα του μέσου εισοδήματος.

Το θέμα εξετάστηκε στο άτυπο Eurogroup της Λευκωσίας, όπου συζητήθηκε για πρώτη φορά το στεγαστικό πρόβλημα σε ευρωπαϊκό επίπεδο, με την Κομισιόν να απορρίπτει λύσεις όπως οι επιδοτήσεις ενοικίων, οι ενισχύσεις στεγαστικών δανείων και τα πλαφόν, θεωρώντας ότι μπορούν να οδηγήσουν σε ακόμη υψηλότερες τιμές.

Η Ελλάδα στις πιο ακριβές αγορές στέγης

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που παρουσιάστηκαν στο άτυπο Eurogroup, η Ελλάδα καταγράφεται ως η τρίτη πιο ακριβή αγορά στέγης στην Ε.Ε. σε σχέση με το μέσο εισόδημα. Πιο επιβαρυμένη εμφανίζεται η εικόνα μόνο στην Ουγγαρία και την Πορτογαλία.

Το χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά ένα νέο ζευγάρι με μισθούς των πρώτων ετών εργασίας, το οποίο το 2025 θα χρειαζόταν να διαθέσει περίπου το 65% του μηνιαίου εισοδήματός του για να νοικιάσει ένα αξιοπρεπές σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων σε καλή περιοχή της Αθήνας.

Στην Ουγγαρία, για αντίστοιχη κατοικία, το ποσοστό μπορεί να φτάσει έως το 80% του μηνιαίου εισοδήματος, ενώ στην Πορτογαλία το ενοίκιο φτάνει στο 75%. Η σύγκριση δείχνει το βάρος που σηκώνουν τα ελληνικά νοικοκυριά, ειδικά στα αστικά κέντρα.

Αντίθετα, οι πιο προσιτές αγορές εντός της Ε.Ε. εμφανίζονται στην Αυστρία και την Κύπρο, όπου το ενοίκιο κινείται κοντά στο 20% του μηνιαίου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Το εισόδημα αυξήθηκε, αλλά τα ενοίκια περισσότερο

Το μέσο ισοδύναμο ατομικό διαθέσιμο εισόδημα ανήλθε το 2025 σε 13.381 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 8% σε σχέση με το 2024, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Ωστόσο, η αύξηση αυτή δεν ήταν αρκετή για να αντισταθμίσει την πίεση από την άνοδο των ενοικίων.

Τον προηγούμενο χρόνο, η μέση αύξηση των ενοικίων ξεπέρασε το 9,5%. Έτσι, για ένα «αξιοπρεπές» σπίτι ηλικίας έως πέντε ετών, το κόστος γινόταν ιδιαίτερα βαρύ για τα νοικοκυριά.

Ακόμη και όταν οι απαιτήσεις για την κατοικία περιορίζονται, η συνολική εικόνα δεν αλλάζει ουσιαστικά. Η Ελλάδα εξακολουθεί να συγκαταλέγεται στις ακριβότερες χώρες της Ευρώπης για κατοικία στα αστικά κέντρα.

Με βάση στοιχεία της ΕΚΤ, το κόστος των ενοικίων για τα μέσα εισοδήματα φτάνει κατά μέσο όρο στο 30%, ενώ για τα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα, που συνήθως αναζητούν παλαιότερες κατοικίες, αγγίζει το 35%.

Η εικόνα των νέων μισθώσεων

Το κείμενο που συζητήθηκε στο Eurogroup επισημαίνει ότι την τελευταία δεκαετία καταγράφεται αύξηση των τιμών στις νέες μισθώσεις στην Ελλάδα. Η τάση αυτή αποτυπώνει την πίεση που αντιμετωπίζουν όσοι αναζητούν σήμερα κατοικία.

Παράλληλα, γίνεται αναφορά στην ύπαρξη μεγάλου αριθμού κατοικιών που δεν ιδιοκατοικούνται, αλλά παραμένουν εκτός της διαθέσιμης προσφοράς στέγης. Το φαινόμενο αφορά την Ελλάδα και άλλες χώρες, με διαφορετικές αιτίες ανά χώρα και περιοχή.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η παρατήρηση ότι ο δείκτης πληθωρισμού των ενοικίων μπορεί να δίνει παραπλανητική εικόνα. Τον Απρίλιο, ο σχετικός δείκτης για τα ενοίκια κατοικιών ήταν 7,6%, έναντι 5,4% του γενικού δείκτη.

Η Κομισιόν εξηγεί ότι ο δείκτης αυτός αποτυπώνει κυρίως τις τιμές στις υφιστάμενες μισθώσεις, όπου οι αυξήσεις συχνά είναι σταδιακές ή περιορίζονται από το νομικό πλαίσιο. Αντίθετα, στις νέες μισθώσεις το βάρος για τα νοικοκυριά μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερο.

Γιατί απορρίπτονται επιδοτήσεις και φοροελαφρύνσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή δεν προκρίνει μέτρα όπως τα επιδόματα στέγασης, οι φορολογικές ελαφρύνσεις ή οι επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με την προσέγγισή της, τέτοιες παρεμβάσεις μπορεί να αυξήσουν προσωρινά την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, αλλά δεν λύνουν το βασικό πρόβλημα.

ΥΠΕΘΟ: Τι προβλέπει το νέο πακέτο μέτρων για ενοίκια, Airbnb, οφειλές

Όταν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη λόγω κανονισμών χρήσης γης, αδειοδοτικών δυσκολιών ή περιορισμένης κατασκευαστικής ικανότητας, η ενίσχυση της ζήτησης τείνει να μεταφέρεται στις τιμές. Έτσι, αντί να βελτιώνεται η προσιτότητα, οι τιμές μπορούν να κινηθούν ακόμη υψηλότερα.

Ως παράδειγμα αναφέρονται οι επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων, οι οποίες επιτρέπουν στα νοικοκυριά να λαμβάνουν μεγαλύτερα δάνεια. Αυτό ενισχύει τη ζήτηση και μπορεί να συμβάλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών.

Η Κομισιόν επισημαίνει επίσης ότι καθεστώτα που ευνοούν την ιδιοκτησία ή τις επενδύσεις σε κατοικίες, μέσω προτιμησιακής μεταχείρισης κερδών ή φορολογίας ακινήτων, μπορούν να προκαλέσουν στρεβλώσεις, ενώ μεγάλης κλίμακας επιδοτήσεις και εκτεταμένες φορολογικές ελαφρύνσεις επιβαρύνουν τα δημόσια οικονομικά.

Το πλαφόν και ο κίνδυνος αγοράς δύο ταχυτήτων

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή απορρίπτει και την προοπτική επιβολής πλαφόν στα ενοίκια. Αναγνωρίζει ότι τέτοια μέτρα μπορούν να προσφέρουν βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, όμως εκτιμά ότι έχουν αρνητικές συνέπειες στην αγορά κατοικίας.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της, τα πλαφόν μειώνουν τις πιθανές αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες και αποθαρρύνουν τις επενδύσεις σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Παράλληλα, περιορίζουν τα κίνητρα για να κυκλοφορήσουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.

Ένας ακόμη κίνδυνος που επισημαίνεται είναι η δημιουργία αγοράς δύο ταχυτήτων. Οι παλαιοί ενοικιαστές μπορούν να επωφελούνται από ρυθμιζόμενα ενοίκια, ενώ οι νέοι ενοικιαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με πολύ υψηλότερες τιμές και μικρότερη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Επιστροφή ενοικίου: Οι δικαιούχοι που θα την λάβουν

Το ζήτημα αυτό συνδέεται με τη γενικότερη θέση της Επιτροπής ότι η στήριξη της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, δεν αρκεί για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα.

Η πρόταση για περισσότερες κατοικίες

Η Κομισιόν δεν αναφέρεται σε χρηματοδότηση κεντρικού επιπέδου για το άμεσο μέλλον, όπως ένα νέο κοινοτικό στεγαστικό πρόγραμμα. Παρόλα αυτά, αναγνωρίζει ότι το στεγαστικό έχει σημαντικές μακροοικονομικές επιπτώσεις.

Στο κείμενο επισημαίνεται ότι το πρόβλημα μπορεί να επηρεάσει την εγχώρια κατανάλωση, την κινητικότητα και την παραγωγικότητα του εργατικού δυναμικού, αλλά και τις δημογραφικές τάσεις, τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και τη δημοσιονομική βιωσιμότητα.

Η λύση που προκρίνεται είναι η επέκταση της προσφοράς κατοικιών και η αποφυγή υπερβολικής τόνωσης της ζήτησης. Πέρα από παρεμβάσεις κοινωνικής στέγασης για ευάλωτους, η Κομισιόν προτείνει περιορισμένες παρεμβάσεις για το σύνολο όσων αναζητούν στέγη.

Στο ίδιο πλαίσιο, προτείνονται κρατικές επενδύσεις για τη βελτίωση υποβαθμισμένων περιοχών στα αστικά κέντρα, νομοθετικές αλλαγές, στοχευμένες επενδύσεις σε νέες και ανακαινισμένες κατοικίες και βιώσιμη επέκταση της κοινωνικής και δημόσιας στέγασης για τους ευάλωτους.

Απλοποίηση κανόνων για νέες κατοικίες

Για τον κατασκευαστικό κλάδο, η Κομισιόν συστήνει απλούστευση της νομοθεσίας, ώστε να διευκολυνθεί η οικοδομική δραστηριότητα. Η παρέμβαση αυτή αφορά τον οικοδομικό κανονισμό, τον πολεοδομικό σχεδιασμό, το χωροταξικό και τις χρήσεις γης.

Στο ίδιο πεδίο εντάσσονται και οι διαδικασίες αδειοδότησης για την ανέγερση νέων κατοικιών. Η Επιτροπή θεωρεί ότι η μείωση εμποδίων στην κατασκευή μπορεί να συμβάλει στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς.

Προτείνονται επίσης αλλαγές στους εδαφικούς και άλλους περιορισμούς που αφορούν τα επαγγέλματα μηχανικών και αρχιτεκτόνων. Η κατεύθυνση αυτή συνδέεται με την ανάγκη να ενισχυθεί η δυνατότητα παραγωγής νέων κατοικιών.

Τέλος, η Κομισιόν εισηγείται δράσεις επανεκπαίδευσης σε επαγγέλματα που σχετίζονται με τις κατασκευές, ώστε οι νέες κατοικίες να είναι περισσότερο ενεργειακά αποδοτικές από τις παλαιότερες.