Εργασίες σε πολυκατοικία: Πότε χρειάζεται ομόφωνη συναίνεση και πότε αρκεί πλειοψηφία

Οι διαφωνίες για εργασίες σε πολυκατοικίες δεν είναι σπάνιο φαινόμενο. Από ένα απλό βάψιμο μέχρι μια σοβαρή επισκευή στη στέγη ή στο ασανσέρ, οι αποφάσεις συχνά προκαλούν εντάσεις μεταξύ των ιδιοκτητών, ιδίως όταν κάποιοι θεωρούν ότι δεν είναι αναγκαίες ή ότι το κόστος είναι δυσανάλογο.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου οι αντιπαραθέσεις φτάνουν μέχρι τα δικαστήρια. Τι προβλέπει όμως το ισχύον πλαίσιο; Πότε απαιτείται ομόφωνη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και πότε αρκεί απόφαση πλειοψηφίας; Το βασικό σημείο αναφοράς είναι ο Κανονισμός της πολυκατοικίας. Αν δεν υπάρχει, εφαρμόζονται οι διατάξεις του Νόμος 3741/1929 σε συνδυασμό με τον Αστικός Κώδικας, που ρυθμίζουν τα ζητήματα συνιδιοκτησίας ακινήτων.

Αναγκαίες και επείγουσες εργασίες: Δεν απαιτείται ομοφωνία

Όταν πρόκειται για επισκευές που είναι απαραίτητες για τη διατήρηση και την ασφάλεια του κτιρίου, δεν απαιτείται ομόφωνη απόφαση. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται, για παράδειγμα, η επισκευή στέγης που παρουσιάζει διαρροές, σοβαρές βλάβες στην υδραυλική εγκατάσταση ή προβλήματα στο ασανσέρ που επηρεάζουν την ασφαλή λειτουργία του.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο διαχειριστής ή η προβλεπόμενη πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης μπορεί να αποφασίσει την εκτέλεση των εργασιών. Οι ιδιοκτήτες που διαφωνούν δεν απαλλάσσονται από τη συμμετοχή στη δαπάνη, καθώς πρόκειται για αναγκαία έξοδα που αφορούν τη διατήρηση της αξίας και της λειτουργικότητας του ακινήτου.

Εργασίες συντήρησης και βελτίωσης: Απόφαση με πλειοψηφία

Για λιγότερο επείγουσες εργασίες, όπως βάψιμο κοινόχρηστων χώρων, αισθητικές παρεμβάσεις ή αντικατάσταση εξοπλισμού που δεν βρίσκεται σε άμεσο κίνδυνο, συνήθως απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης με την πλειοψηφία που ορίζει ο κανονισμός.

Η πλειοψηφία υπολογίζεται κατά κανόνα με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας. Εφόσον επιτευχθεί η απαιτούμενη πλειοψηφία, το έργο προχωρά κανονικά και οι μειοψηφούντες ιδιοκτήτες υποχρεούνται να συμμορφωθούν και να καταβάλουν το μερίδιο που τους αναλογεί.

Πότε απαιτείται ομόφωνη συναίνεση

Η ομόφωνη συναίνεση των συνιδιοκτητών απαιτείται κυρίως όταν οι παρεμβάσεις μεταβάλλουν τον προορισμό ή τη νομική κατάσταση κοινόκτητων χώρων ή όταν αλλοιώνεται ουσιωδώς η μορφή και η χρήση του κτιρίου.

Ενδεικτικά παραδείγματα αποτελούν η αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου, η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε έναν ιδιοκτήτη ή σημαντικές μετατροπές που επηρεάζουν δικαιώματα όλων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν αρκεί η απλή πλειοψηφία, καθώς θίγονται δικαιώματα συνιδιοκτησίας.

Ενεργειακή αναβάθμιση: Ευνοϊκότερο πλαίσιο

Τα τελευταία χρόνια, το θεσμικό πλαίσιο έχει διευκολύνει παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, όπως η τοποθέτηση θερμομόνωσης ή φωτοβολταϊκών συστημάτων. Στόχος είναι να μην μπλοκάρονται έργα που ωφελούν το σύνολο των ιδιοκτητών, ιδίως όταν συνδέονται με εξοικονόμηση ενέργειας και μείωση λειτουργικού κόστους.

Έτσι, σε αρκετές περιπτώσεις δεν απαιτείται πλέον ομόφωνη απόφαση, αλλά αρκεί η προβλεπόμενη αυξημένη ή απλή πλειοψηφία, ανάλογα με τη φύση της παρέμβασης και όσα ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Διαφωνίες και απλήρωτες οφειλές

Αν ιδιοκτήτης αρνείται να καταβάλει το ποσό που του αναλογεί για εργασίες που έχουν εγκριθεί νόμιμα, ο διαχειριστής μπορεί να κινηθεί νομικά. Με βάση το πρακτικό της γενικής συνέλευσης, είναι δυνατή ακόμη και η έκδοση διαταγής πληρωμής.

Κομβικό στοιχείο για τη νομιμότητα κάθε απόφασης είναι η ορθή σύγκληση της γενικής συνέλευσης και η πλήρης ενημέρωση όλων των ιδιοκτητών. Εάν δεν τηρηθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες, η απόφαση μπορεί να προσβληθεί δικαστικά.

Συνεπώς, η έλλειψη ομοφωνίας δεν αποτελεί από μόνη της εμπόδιο για την εκτέλεση αναγκαίων ή νόμιμα εγκεκριμένων εργασιών. Η πλειοψηφία, όπως ορίζεται από τον κανονισμό ή τον νόμο, επαρκεί στις περισσότερες περιπτώσεις, ενώ η ομόφωνη συναίνεση επιφυλάσσεται για παρεμβάσεις που επηρεάζουν θεμελιώδη δικαιώματα συνιδιοκτησίας.

Δείτε επίσης Διαμερίσματα στην Αθήνα: Πώς αλλάζουν τιμές και ζήτηση στην αγορά κατοικίας