Πίνακας περιεχομένων

Οι έντονες αυξήσεις στις τιμές των τα τελευταία χρόνια έχουν επαναφέρει στο προσκήνιο το ερώτημα: είναι δυνατόν να δούμε μια νέα περίοδο μεγάλης πτώσης, ανάλογη με εκείνη που καταγράφηκε κατά την οικονομική κρίση; Το διάστημα από το 2009 έως το 2017 χαρακτηρίστηκε από απότομη μείωση αξιών, κατάρρευση της ζήτησης και σημαντική πίεση στα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σήμερα, όμως, οι συνθήκες είναι διαφορετικές και η εικόνα της αγοράς έχει μεταβληθεί σε αρκετά επίπεδα.

Παρότι η αγορά δείχνει σημάδια επιβράδυνσης και σταθεροποίησης, το ενδεχόμενο μιας νέας γενικευμένης διόρθωσης πρέπει να εξεταστεί μέσα από τα δεδομένα που διαμορφώνουν τη ζήτηση, την προσφορά και το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον. Το ζήτημα δεν είναι απλό, καθώς η πορεία της αγοράς δεν εξαρτάται μόνο από τις τιμές, αλλά και από παράγοντες όπως η τραπεζική χρηματοδότηση, η ξένη επενδυτική παρουσία και η οικονομική σταθερότητα.

«Σήμερα η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί μόνο με εγχώρια ζήτηση· επηρεάζεται σημαντικά από εξωτερικούς επενδυτές, τουριστικές ανάγκες και επιλογές στάθμευσης κεφαλαίων».

Διαβάστε 

Η περίοδος 2009-2017 και οι παράγοντες που οδήγησαν στην πτώση

Η πτώση των εκείνη την περίοδο δεν προήλθε από έναν μόνο παράγοντα, αλλά από έναν συνδυασμό οικονομικών πιέσεων που επηρέασαν ταυτόχρονα τη ζήτηση και τη ρευστότητα. Η σημαντική συρρίκνωση του ΑΕΠ, η εκτόξευση της και η πτώση των εισοδημάτων περιόρισαν τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας για μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών ήταν περιορισμένο, ενώ η εγχώρια ζήτηση στηριζόταν σε ελάχιστο βαθμό.

Ταυτόχρονα, το τραπεζικό σύστημα βρέθηκε σε καθεστώς υψηλής πίεσης, με τα στεγαστικά δάνεια να μειώνονται δραστικά. Αυτό σήμαινε ότι ακόμη κι όσοι είχαν ενδιαφέρον για αγορά, συναντούσαν σημαντικές δυσκολίες στη χρηματοδότηση. Αυτές οι συνθήκες δημιούργησαν μια μακροχρόνια φάση αποτιμήσεων προς τα κάτω, η οποία δεν μπορεί να συγκριθεί εύκολα με το σημερινό περιβάλλον.

  • Αξιόλογη πτώση ζήτησης σε όλες τις κατηγορίες κατοικιών.
  • Ελάχιστη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση.
  • Αποεπένδυση από το real estate για διατήρηση ρευστότητας.

Η σημερινή αγορά και οι διαφορές σε σχέση με το παρελθόν

Η εικόνα της αγοράς ακινήτων σήμερα παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις. Η ανεργία βρίσκεται σε χαμηλότερα επίπεδα, η οικονομία εμφανίζει ρυθμούς ανάπτυξης και οι τράπεζες έχουν επανέλθει σε πιο σταθερές συνθήκες χρηματοδότησης. Παράλληλα, έχει ενισχυθεί η παρουσία ξένων αγοραστών, τόσο για επενδυτικούς όσο και για ιδιωτικούς λόγους. Αυτή η ζήτηση λειτουργεί υποστηρικτικά για τις τιμές, ιδιαίτερα σε ορισμένες περιοχές.

Η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αυξημένη τουριστική δραστηριότητα έχουν επίσης συμβάλει στη διατήρηση υψηλών αξιών σε κεντρικές και παραθεριστικές αγορές. Ωστόσο, η άνοδος αυτή δεν είναι ομοιόμορφη. Σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση ή υψηλό απόθεμα παλαιών διαμερισμάτων, τα περιθώρια αύξησης είναι πιο στενά και η σταθεροποίηση είναι πιο πιθανή.

  • Υψηλότερη ζήτηση σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές.
  • Περιορισμοί προσιτότητας σε μεσαία εισοδήματα.
  • Αναβαθμισμένη ποιότητα νέων κατασκευών.

Μπορούν οι τιμές των ακινήτων να επιστρέψουν στα επίπεδα 2009-2017;

Το ζήτημα της προσιτότητας και οι ενδείξεις σταθεροποίησης

Η σημαντική αύξηση των σε συνδυασμό με το κόστος κατασκευής και τις πιέσεις στο διαθέσιμο εισόδημα δημιουργούν σήμερα ένα θέμα προσιτότητας για σημαντικό μέρος της κοινωνίας. Αυτό λειτουργεί ως φυσικό «όριο» στη συνέχιση της ανόδου των τιμών με τον ρυθμό που παρατηρήθηκε την προηγούμενη πενταετία. Σε πολλές περιοχές, η αγορά ήδη δείχνει τάσεις σταθεροποίησης και πιο συγκρατημένων μεταβολών.

Δείτε 

Παράλληλα, η αύξηση των οικοδομικών αδειών και η επαναφορά της κατασκευαστικής δραστηριότητας σημαίνει ότι η προσφορά κατοικιών ενδέχεται να ενισχυθεί στα επόμενα χρόνια. Αν αυτή η αύξηση της προσφοράς δεν συναντήσει ανάλογη ζήτηση, θα μπορούσε να δημιουργήσει πιέσεις προς σταθεροποίηση ή και ήπια διόρθωση τιμών σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς, ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα που απαιτούν ανακαίνιση.

«Η προσιτότητα λειτουργεί πλέον ως βασικός δείκτης ισορροπίας της αγοράς — δεν μπορεί η τιμή να ανεβαίνει όταν το διαθέσιμο εισόδημα δεν ακολουθεί».

Οι παράγοντες που θα μπορούσαν να ανατρέψουν τις ισορροπίες

Για να υπάρξει πτώση επιπέδου 2009-2017, θα χρειαζόταν συνδυασμός αρνητικών εξελίξεων: σημαντική επιδείνωση των οικονομικών δεικτών, αύξηση της ανεργίας, περιορισμός της τραπεζικής χρηματοδότησης και απότομη πτώση της επενδυτικής ή τουριστικής δραστηριότητας. Τέτοιου είδους ανατροπές συνδέονται κυρίως με γεωπολιτικές εξελίξεις ή διεθνείς οικονομικές κρίσεις. Με τα σημερινά δεδομένα, αυτά τα σενάρια θεωρούνται χαμηλής πιθανότητας, χωρίς φυσικά να αποκλείονται μακροπρόθεσμα.

Τι συμβαίνει σε αγορές του εξωτερικού και στις ΗΠΑ

Οι διεθνείς αγορές ακινήτων παρουσιάζουν διαφορετικές τάσεις, με ορισμένες περιοχές να δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης και άλλες να καταγράφουν ήπιες διορθώσεις. Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, ο δείκτης S&P CoreLogic Case-Shiller, που θεωρείται από τους πιο αξιόπιστους δείκτες μεταβολής τιμών κατοικιών, έχει παρουσιάσει σημαντική επιβράδυνση στον ρυθμό ανόδου σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Σύμφωνα με την ανάλυση που δημοσίευσε το οικονομικό δίκτυο , η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχει περιορίσει τη ζήτηση, οδηγώντας σε σταδιακή εξισορρόπηση τιμών σε αρκετές πόλεις.

Στην Ευρώπη, οι εξελίξεις διαφοροποιούνται ανάλογα με την αγορά. Το Ηνωμένο Βασίλειο και η Γερμανία έχουν καταγράψει μικρές διορθώσεις σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ενώ χώρες με υψηλό ποσοστό αγοραστών από το εξωτερικό, όπως η Πορτογαλία και η Ισπανία, συνεχίζουν να εμφανίζουν αυξημένο ενδιαφέρον και συγκράτηση τιμών. Όπως αναφέρει η , η αγορά ακινήτων στην Ευρώπη βρίσκεται σε φάση «προσαρμοσμένης σταθεροποίησης», με την πορεία των επιτοκίων να αποτελεί τον βασικό παράγοντα που θα καθορίσει την κατεύθυνση της ζήτησης τα επόμενα χρόνια.

Δείτε ακόμη