Ακίνητα: Γιατί αυξάνονται οι τιμές κατοικίας και τα ενοίκια

Τα ακίνητα βρίσκονται στο επίκεντρο του στεγαστικού ζητήματος, καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος συνδέει τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών κατοικίας και των ενοικίων με την ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και τη διαθέσιμη προσφορά.

Στην έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η ΤτΕ καταγράφει τους βασικούς παράγοντες που πιέζουν την αγορά κατοικίας, επισημαίνοντας ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την Ελλάδα, αλλά και πολλές ευρωπαϊκές χώρες. Το κεντρικό συμπέρασμα είναι ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται κυρίως επειδή η ζήτηση παραμένει υψηλότερη από το διαθέσιμο απόθεμα.

Η προσφορά κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση

Σύμφωνα με την έκθεση, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αποτελεί κρίσιμο στοιχείο για την πίεση που καταγράφεται στην αγορά. Μέρος του υφιστάμενου αποθέματος έχει ουσιαστικά αποσυρθεί από την αγορά, ενώ ο ρυθμός με τον οποίο αναπληρώνεται παραμένει χαμηλός διαχρονικά.

Η εικόνα αυτή επιβαρύνεται από τον μεγάλο αριθμό κενών ακινήτων. Πολλά από αυτά είναι δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, γεγονός που σημαίνει ότι η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους εμποδίζει την επανένταξή τους στην αγορά.

Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ακόμη ότι η αβεβαιότητα γύρω από την έκβαση των σχετικών διαδικασιών μειώνει τα κίνητρα των ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε εργασίες συντήρησης ή αναβάθμισης. Έτσι, κατοικίες που θα μπορούσαν να καλύψουν ανάγκες στέγασης παραμένουν εκτός ενεργής αξιοποίησης.

Η βραχυχρόνια μίσθωση διατηρεί ισχυρές πιέσεις

Ένας ακόμη παράγοντας που περιορίζει τη διαθέσιμη κατοικία είναι η εκτεταμένη παρουσία των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα για τον περιορισμό της επέκτασής τους αναμένεται να έχουν θετική συμβολή στο στεγαστικό ζήτημα, ο αριθμός των σχετικών ακινήτων παραμένει μεγάλος.

Express εξώσεις για απλήρωτα ενοίκια: Όλες οι αλλαγές στα ακίνητα

Για το 2024, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανέρχονταν σε 207.572. Το μέγεθος αυτό, σύμφωνα με την έκθεση, συνεχίζει να προκαλεί έντονες πιέσεις στην αγορά κατοικίας.

Παράλληλα, η πολυιδιοκτησία δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για δαπάνες που θα μπορούσαν να οδηγήσουν στη συντήρηση και την επιστροφή κατοικιών στην αγορά.

Οι ξένες επενδύσεις άλλαξαν την εικόνα της ζήτησης

Από την πλευρά της ζήτησης, η έκθεση καταγράφει έντονο ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, οι οποίες αυξήθηκαν σημαντικά κατά την περίοδο ανόδου των τιμών.

Την περίοδο 2018-2025, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισεκ. ευρώ ετησίως. Το αντίστοιχο μέγεθος την περίοδο 2008-2017, όταν οι τιμές υποχωρούσαν, ήταν περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση. Η μείωση αυτή συνδέεται με τα περιοριστικά μέτρα που ελήφθησαν στο καθεστώς της Golden Visa.

Οι αλλαγές στα νοικοκυριά ενισχύουν την εγχώρια ζήτηση

Η αύξηση της ζήτησης δεν προέρχεται μόνο από το εξωτερικό. Η έκθεση αναδεικνύει και δημογραφικούς παράγοντες που έχουν ενισχύσει τις ανάγκες στέγασης στο εσωτερικό της χώρας.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η ενίσχυση του βαθμού αστικοποίησης και η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με την άνοδο των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών τα τελευταία χρόνια.

Η μεταβολή στη σύνθεση των νοικοκυριών δημιουργεί πρόσθετη πίεση στη ζήτηση κατοικίας. Έτσι, ακόμη και σε περιβάλλον μείωσης του πληθυσμού, οι ανάγκες για διαθέσιμες κατοικίες παραμένουν αυξημένες.

Η οικοδομική δραστηριότητα δεν αναπληρώνει γρήγορα το απόθεμα

Η έκθεση της ΤτΕ καταγράφει χαμηλό ρυθμό αναπλήρωσης του οικιστικού αποθέματος. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών κοντά στο 2% του ΑΕΠ, με το δ΄ τρίμηνο του 2025 να βρίσκεται στο 2,2%.

Το ποσοστό αυτό είναι σημαντικά χαμηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, ο οποίος το δ΄ τρίμηνο του 2025 διαμορφώθηκε στο 5%. Παράλληλα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σχέση με το 2024.

Η επιβράδυνση αποτυπώθηκε σε μείωση κατά 2,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Ωστόσο, μετά την αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ με βάση την απόφαση του ΣτΕ, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα ανέκαμψε το β΄ εξάμηνο του 2025.

Ακίνητα στην Ελλάδα: Τι δείχνουν τα νέα στοιχεία για τιμές και ζήτηση

Τα κίνητρα για νέο και υφιστάμενο απόθεμα

Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η έκθεση θεωρεί σκόπιμη την παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος. Η κατεύθυνση αυτή αφορά τόσο την ανάπτυξη νέων οικιστικών ακινήτων όσο και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων κατοικιών.

Παράλληλα, επισημαίνεται η ανάγκη να δοθούν κίνητρα για την επιστροφή στην αγορά οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί. Με αυτόν τον τρόπο, η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς θα μπορούσε να συμβάλει στην αντιμετώπιση της πίεσης που καταγράφεται στις τιμές κατοικίας και στα ενοίκια.