Νέα ρύθμιση για ενοίκια: Πώς γίνεται η απόδοση μισθίου και τα χρονοδιαγράμματα

Η διαταγή απόδοσης μισθίου εισέρχεται σε νέα φάση εφαρμογής από την 1η Μαΐου 2026, καθώς τίθεται σε ισχύ η επέκταση της δυνατότητας χρήσης της διαδικασίας και σε περιπτώσεις λήξης μίσθωσης. Η ρύθμιση αυτή αφορά τόσο συμβάσεις ορισμένου όσο και αορίστου χρόνου και εισάγει ένα διαφορετικό πλαίσιο για την επίλυση σχετικών διαφορών.

Η αλλαγή αυτή εντάσσεται στη διαδικασία που προβλέπεται από τον Ν. 5221/2025 και, σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση, θεωρείται αποτέλεσμα μακροχρόνιας προσπάθειας, με στόχο την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, καθώς και την απλοποίηση των διαδικασιών.

Πώς λειτουργεί το νέο πλαίσιο για την απόδοση μισθίου

Με τη νέα ρύθμιση, παρέχεται η δυνατότητα στους εκμισθωτές να επανακτούν τη χρήση των ακινήτων τους μέσα σε συγκεκριμένα χρονικά όρια, περιορίζοντας φαινόμενα καθυστερήσεων που χαρακτήριζαν το προηγούμενο καθεστώς.
Παράλληλα, οι ενοικιαστές αποκτούν ένα σαφώς καθορισμένο χρονικό περιθώριο για τη μεταστέγασή τους. Συγκεκριμένα, εξασφαλίζεται αυτόματα εξάμηνη προθεσμία, χωρίς κόστος, ενώ υπάρχει δυνατότητα περαιτέρω παράτασης μέσω δικαστικής διαδικασίας, εφόσον συντρέχουν λόγοι.

Ο ρόλος της Δικαιοσύνης και των δικηγόρων

Η εφαρμογή της νέας διαδικασίας επηρεάζει και τη λειτουργία της Δικαιοσύνης, καθώς περιορίζεται η ανάγκη εκδίκασης υποθέσεων διοικητικού χαρακτήρα που δεν απαιτούν ουσιαστική δικανική κρίση.
Έτσι, σημαντικό μέρος της διαδικασίας μεταφέρεται στους δικηγόρους, οι οποίοι αναλαμβάνουν την προετοιμασία και υποβολή των απαραίτητων εγγράφων. Ωστόσο, η παραδοσιακή δικαστική οδός εξακολουθεί να ισχύει, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητήσεις ή πρόσθετες αξιώσεις.

Ενοίκια – Διαταγή απόδοσης μισθίου: Πώς γίνεται πιο γρήγορα η απόδοση του ακινήτου

Πότε απαιτείται η παλαιά διαδικασία

Παρά την εισαγωγή της νέας δυνατότητας, η προσφυγή στο Πρωτοδικείο μέσω αγωγής παραμένει αναγκαία σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Αυτό ισχύει όταν υπάρχουν διαφωνίες σχετικά με τη λήξη της μίσθωσης ή όταν απαιτείται εξέταση αποδεικτικών στοιχείων.

Η συγκεκριμένη διαδικασία χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη διάρκεια, καθώς περιλαμβάνει ορισμό δικασίμου μετά από μήνες, πιθανές αναβολές, ακροαματική διαδικασία και αναμονή για την έκδοση απόφασης, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα άσκησης ένδικων μέσων.

Τα βασικά στάδια της νέας διαδικασίας

Η έναρξη της διαδικασίας γίνεται μέσω δικηγόρου, ο οποίος συντάσσει την εξώδικη πρόσκληση και τον σχετικό φάκελο. Στη συνέχεια, ο φάκελος κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, συνοδευόμενος από το προβλεπόμενο παράβολο.
Ακολουθεί ο ορισμός πιστοποιημένου δικηγόρου από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, ο οποίος εξετάζει την πληρότητα των στοιχείων και, εφόσον δεν υπάρχουν ελλείψεις, προχωρά στην υπογραφή της διαταγής. Στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό απόγραφο και κοινοποιείται στον ενοικιαστή.

Οι προθεσμίες και τα χρονικά όρια

Στην περίπτωση μη καταβολής ενοικίων, παραμένουν σε ισχύ οι προθεσμίες της εξώδικης προειδοποίησης και της εκτέλεσης, με τη συνολική διάρκεια να φθάνει περίπου τους τρεις μήνες, ανάλογα με τις συνθήκες.
Αντίθετα, όταν η διαδικασία αφορά τη λήξη της μίσθωσης, προβλέπονται μεγαλύτερα χρονικά περιθώρια. Συγκεκριμένα, καθορίζεται τρίμηνη προθεσμία για εξώδικη πρόσκληση και δίμηνη για εκτέλεση, διαμορφώνοντας συνολικά έναν ελάχιστο χρόνο περίπου έξι μηνών για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Δικαιώματα και δυνατότητες των ενοικιαστών

Οι ενοικιαστές διατηρούν το δικαίωμα να αντιδράσουν στη διαταγή, ασκώντας ανακοπή εντός καθορισμένης προθεσμίας για βάσιμους λόγους. Επιπλέον, μπορούν να ζητήσουν ασφαλιστικά μέτρα ή προσωρινή αναστολή εκτέλεσης, εφόσον κρίνεται απαραίτητο.
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες στη διάθεσή του για να οργανώσει τη μετακίνησή του, χωρίς να απαιτείται κάποια δική του ενέργεια ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ το βάρος της διαδικασίας επιβαρύνει κυρίως τον ιδιοκτήτη.