Νέα απόφαση-σταθμός για το Airbnb – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων

Νέα δικαστική απόφαση επαναφέρει στο προσκήνιο τη διαρκώς οξυνόμενη αντιπαράθεση γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θέτοντας σαφή όρια στη χρήση διαμερισμάτων τύπου Airbnb σε πολυκατοικίες.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε ότι, όταν ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας, η εκμετάλλευση ακινήτων ως τουριστικών καταλυμάτων δεν επιτρέπεται, δικαιώνοντας διαχειρίστρια που προσέφυγε στη Δικαιοσύνη για τις ενοχλήσεις και τα προβλήματα που, όπως υποστήριξε, προκαλούσε η λειτουργία διαμερίσματος με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η απόφαση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η Πολιτεία ετοιμάζεται να προχωρήσει σε συνολική αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τις σχέσεις συνιδιοκτητών στις πολυκατοικίες, με στόχο να δοθούν μόνιμες λύσεις σε ζητήματα που μέχρι σήμερα καταλήγουν συχνά στις δικαστικές αίθουσες.

Η δικαστική απόφαση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σύμφωνα με την απόφαση (ΜΠΑ 2937/2026), ο κανονισμός της πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες ως προς τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Στην υπόθεση που εξετάστηκε, η διαχειρίστρια και εκπρόσωπος των συνιδιοκτητών υποστήριξε ότι εταιρεία που διατηρεί διαμέρισμα στην πολυκατοικία το εκμεταλλεύεται από το καλοκαίρι του 2025 ως τουριστικό κατάλυμα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, κατά παράβαση των όρων του κανονισμού.

Airbnb: Ποιά ακίνητα μπαίνουν στο στόχαστρο

Παράλληλα, επικαλέστηκε επανειλημμένα περιστατικά όχλησης στους κοινόχρηστους χώρους, αυξημένη φθορά των εγκαταστάσεων και ζητήματα ασφαλείας λόγω της συνεχούς εισόδου τρίτων προσώπων στο κτίριο.

Το σκεπτικό του δικαστηρίου

Το δικαστήριο αναγνώρισε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αναφέρονται ρητά στον κανονισμό της πολυκατοικίας, καθώς η δυνατότητα αυτή δεν υπήρχε κατά τον χρόνο σύνταξής του. Ωστόσο, έκρινε ότι η ερμηνεία του κανονισμού πρέπει να γίνεται με βάση την καλή πίστη και την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλομένων.

Όπως επισημαίνεται στο σκεπτικό της απόφασης, η απαγόρευση χρήσης των διαμερισμάτων ως ξενοδοχείων ή για δραστηριότητες που προκαλούν συρροή επισκεπτών και ασυνήθη θόρυβο καλύπτει, κατ’ ουσίαν, και τις σύγχρονες μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Με βάση τα παραπάνω, το δικαστήριο διέταξε την εταιρεία να παύσει άμεσα τη χρήση του ακινήτου ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης και προειδοποίησε με επιβολή χρηματικής ποινής σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.

Έρχεται νέος νόμος για τις πολυκατοικίες

Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς συμπίπτει χρονικά με την προετοιμασία νέου νομοθετικού πλαισίου για τις πολυκατοικίες από το υπουργείο Δικαιοσύνης.

Στο πλαίσιο αυτό, αναμένεται να συγκροτηθεί νομοπαρασκευαστική επιτροπή με αντικείμενο τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας, η οποία παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητη από το 1929. Στόχος είναι η θέσπιση σαφών κανόνων για τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, ώστε να αποφεύγονται χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες.

Μεγάλες αλλαγές στις πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε Airbnb, κοινόχρηστα και κανονισμούς

Τι προβλέπεται στο νέο πλαίσιο

Μεταξύ των αλλαγών που εξετάζονται περιλαμβάνονται:

Η ρύθμιση των ζητημάτων που αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες.
Η αντιμετώπιση των οφειλών από κοινόχρηστα.
Η δυνατότητα λήψης αποφάσεων με πλειοψηφία 51% των ιδιοκτητών.
Η απλοποίηση των διαδικασιών που αφορούν οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Η διευκόλυνση των αγοραπωλησιών και η δυνατότητα κατάτμησης οικοπέδων υπό προϋποθέσεις.