– Ανθεκτικές οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων. Λίγα τα  διαθέσιμα νεόδμητα που  διατηρούν σταθερές και σε υψηλά επίπεδα τιμές. Τα  ακίνητα με τις μεγαλύτερες μειώσεις. Τι θα γίνει με τις .

Ευρύτερα στις τιμές πώλησης των , όπως δείχνουν τα στοιχεία του Πανελληνίου Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates σύμφωνα με τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα, καταγράφεται μείωση της αρχικής ζητούμενης τιμής πώλησης μετά από διαπραγμάτευση, από 10% έως 25%-30% , ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και την εκάστοτε ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση.

«Διαθεσιμότητα ικανοποιητικού αριθμού νεόδμητων κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί από το 2018 σε σχέση με τα υπόλοιπα προάστια του Ν. Αττικής, καταγράφεται κυρίως στα Νότια Προάστια που η ζήτηση ιδιαίτερα από το 2017-2018 και μετά είχε χτυπήσει “κόκκινο” λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της Golden visa, περιοχές που ακόμη και σήμερα εν έτη 2020 συνεχίζουν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες, ενώ αρκετοί είναι οι κατασκευαστές που έχουν ξεκινήσει να σκάβουν μετά την πώληση διαμερισμάτων μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων», εξηγεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελληνίου Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates και προσθέτει: «Βάση των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018 δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής».

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Ν.Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Π. Φάληρο κλπ. ), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ακολουθούν τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα ανάλογης ηλικίας και μεγέθους αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων επίσης 70-110τ κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Πολύ λιγότερα είναι τα νεόδμητα ακίνητα στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια όπου αποτελούν μόλις το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

«Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Αποκλίσεις ακόμη και 1.000 € /τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτερης τιμής πώλησης

Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη τη ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις αρχικές τιμές πώλησης.

Στις περιπτώσεις που η κατώτερη με την ανώτερη τιμή έχουν μεγάλη διαφορά, καταγράφεται διότι, είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 και το 2019 ή/και έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

Παράλληλα, όταν δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, εξηγεί ο πρόεδρος του E-Real Estates και προσθέτει ότι σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

Κτηματαγορά δύο και τριών ταχυτήτων το επόμενο διάστημα

Τα ακίνητα που θα βρεθούν στο επίκεντρο μεγάλων πιέσεων για τη μείωση της ζητούμενης τιμής πώλησης από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, αναμένεται να είναι κυρίως τα ακίνητα μεταχειρισμένα μεγάλης ηλικίας και κυρίως ακίνητα άνω των 20 ετών.

«Θεωρούμε οι μεγαλύτερες μειώσεις θα καταγραφούν κυρίως σε ακίνητα ηλικίας 30-40ετών που οι ιδιοκτήτες τους είδαν τις αξίες τους να ανεβαίνουν εντός σύντομου χρονικού διαστήματος. Ήδη, στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα, καταγράφεται μείωση της αρχικής ζητούμενης τιμής πώλησης από 10% έως 25%-30%, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και την εκάστοτε ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση. Παράλληλα, ένα μεγάλο μέρος των επενδυτών σήμερα, αναζητούν πλέον ακίνητα που χρίζουν ανακαίνιση με ανώτερη τιμή τα 1.000 € /τμ , κυρίως αυτοτελή κτίρια, σε τιμές που μας θυμίζουν την εποχή του 2016-2017», σημειώνει ο κ. Μπάκας, εκτιμώντας ότι η κτηματαγορά θα οδηγηθεί το επόμενο διάστημα σε δύο ή και τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Οι ζητούμενες τιμές των προς πώληση ακινήτων θα παραμένουν επί των πλείστων σε υψηλά επίπεδα, με τους πωλητές να κρατούν ουσιαστικά «στάση» αναμονής, ενώ οι πραγματικές αγοραπωλησίες που θα πραγματοποιούνται θα καταγράφουν αισθητές μειώσεις σε σχέση με τις αρχικές ζητούμενες τιμές πώλησης των ιδιοκτητών.

«Το εύρος των μειώσεων θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον της χώρας μας, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης, τη στάση των ξένων επενδυτών προς το ελληνικό real estate το επόμενο χρονικό διάστημα, αλλά και από τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην εγχώρια κτηματαγορά και τη ζητούμενη τιμή αυτών», καταλήγει ο κ. Μπάκας.

Προθεσμία έως τις 5 Οκτωβρίου θα έχουν οι εκτιμητές ακινήτων προκειμένου να παραδώσουν τις προτάσεις τους στο Υπουργείο Οικονομικών για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων.

Αυτό προβλέπεται σε απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χ. Σταικούρα προκειμένου να ξεκινήσει πάλι η διαδικασία που είχε διακοπεί λόγω της πανδημίας. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές το περιορισμένο χρονικό διάστημα της προθεσμίας συνδέεται με το γεγονός πως ήδη έχει ολοκληρωθεί περίπου το 90% της διαδικασίας και οι εκτιμητές έχουν σχεδόν έτοιμες τις εισηγήσεις τους.

Σημειώνεται οτι είχε προηγηθεί απόφαση του υπουργού Οικονομικών κατά την έναρξη της πανδημίας με την οποία πάγωσε προσωρινά η παράδοση του έργου των εκτιμητών «και για όσο χρονικό διάστημα διαρκούν τα μέτρα αντιμετώπισης του κορονοϊού». Με τη νέα απόφαση ορίζεται ότι «το έργο των εκτιμητών ολοκληρώνεται το αργότερο έως τις 5 Οκτωβρίου 2020 και ώρα 23:59».

Μετά την υποβολή των προτάσεων απο τους εκτιμητές οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών θα τις αξιολογήσουν προκειμένου να ληφθούν οι οριστικές αποφάσεις.