Στεγαστικό: Αυξημένη ζήτηση, μικρή προσφορά φέρνουν ράλι στις τιμές των ακινήτων

Η Έκθεση της ΤτΕ δείχνει αγορά ακινήτων σε υπερθέρμανση, με περιορισμένα νεόδμητα, αυξημένο κόστος κατασκευής και πίεση από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται σε υψηλές ταχύτητες, με τις τιμές των κατοικιών να καταγράφουν νέο ρεκόρ και τη διαθεσιμότητα να παραμένει περιορισμένη. Η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης επιτείνεται από την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το αυξημένο κόστος κατασκευής, την ώρα που η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει υποχώρηση.

Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (Οκτώβριος 2025), η ανοδική τάση στις τιμές δεν δείχνει σημάδια κόπωσης, ενώ η ζήτηση τροφοδοτείται τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Παράλληλα, το αυξανόμενο στεγαστικό κόστος πιέζει τα νοικοκυριά, καθιστώντας αναγκαίες παρεμβάσεις που θα αυξήσουν και θα αναβαθμίσουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα.

Δείτε εδώ Ακίνητα: Οι ακριβότερες και οι φθηνότερες περιοχές για αγορά – ενοικίαση

Ρεκόρ στις τιμές κατοικιών και αποκλιμάκωση διαθέσιμου αποθέματος

Οι τιμές των διαμερισμάτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά στο β’ τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας το προηγούμενο ιστορικό υψηλό. Ισχυρότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και στη λοιπή Ελλάδα, με την Αθήνα να ακολουθεί με επίσης σημαντική άνοδο. Παράλληλα, ο δείκτης ενοικίων συνέχισε ανοδικά, πλησιάζοντας τα υψηλά του 2011.

Η διαθεσιμότητα διαμερισμάτων για αγορά και μακροχρόνια μίσθωση παραμένει περιορισμένη. Το απόθεμα δεν έχει αναπληρωθεί επαρκώς μετά τη δεκαετία 2010–2020, όταν ο ρυθμός ανέγερσης νέων κατοικιών ήταν χαμηλός. Η χαμηλή προσφορά, έναντι ισχυρής ζήτησης, λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός που διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

• Έντονη άνοδος τιμών διαμερισμάτων, με νέο ιστορικό υψηλό.
• Αυξητική πορεία ενοικίων, με συρρίκνωση διαθέσιμων κατοικιών.
• Ισχυρότερη άνοδος τιμών εκτός Αθήνας, με την πρωτεύουσα να ακολουθεί.

«Η εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης».

Η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) στις τιμές και τη διαθεσιμότητα

Η επενδυτική εκμετάλλευση κατοικιών μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αναδειχθεί σε κρίσιμο παράγοντα που μειώνει την προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια χρήση. Η επανακατεύθυνση ακίνητων σε βραχυχρόνια μίσθωση συρρικνώνει το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμους κατοίκους.

Οι επιπτώσεις είναι εντονότερες σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές, όπου καταγράφονται μεγαλύτερες ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια. Η ανάγκη εξισορρόπησης του πλαισίου, με πολιτικές στέγασης και κίνητρα ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης, προβάλλει ως άμεση προτεραιότητα.

• Συρρίκνωση προσφοράς μακροχρόνιας μίσθωσης λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
• Ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια σε μεγάλα αστικά κέντρα και τουριστικές ζώνες.
• Ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις στέγασης και επανένταξη ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.

«Η επανακατεύθυνση σημαντικού αριθμού κατοικιών προς τη βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει την προσφορά και ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές των ενοικίων».

Νεόδμητα και ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα: επιβράδυνση

Το πρώτο εξάμηνο του 2025 σημειώθηκε κάμψη στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (πτώση αδειών, επιφάνειας και όγκου). Η εξέλιξη αυτή επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών και ενισχύει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Δείτε Μεταβιβάσεις ακινήτων: Στο τραπεζι η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας από τον αγοραστή !

Στο σκηνικό αυτό προστίθεται η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η αναμόρφωση του πλαισίου, όπως επισημαίνεται, αναμένεται να στηρίξει την ανάκαμψη της ιδιωτικής δόμησης μεσοπρόθεσμα.

• Μειωμένη ροή νέων οικοδομών περιορίζει το απόθεμα νεόδμητων.
• Θεσμικές αλλαγές στον ΝΟΚ εκτιμάται ότι θα ενισχύσουν τη δραστηριότητα.

Κόστος υλικών και ενέργειας: πρόσθετος παράγοντας ανόδου τιμών

Παρά τη γενικότερη αποκλιμάκωση του πληθωρισμού, το κόστος κατασκευής παραμένει αυξημένο λόγω υλικών και ενέργειας. Αυτό μετακυλίεται στο τελικό κόστος των νέων έργων και λειτουργεί αποτρεπτικά για νέες επενδύσεις, περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά.

Σε συνδυασμό με τη σταθερή ζήτηση για ιδιοκατοίκηση, επενδυτικά και τουριστικά ακίνητα, το αυξημένο κόστος κατασκευής συμβάλλει στη διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα και στη συγκράτηση της δυναμικής των νεόδμητων.

• Αυξημένο κόστος υλικών/ενέργειας επιβαρύνει την ανέγερση νέων κατοικιών.
• Περιορισμένη προσφορά νεόδμητων διατηρεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Ζήτηση, δανεισμός και στεγαστικό βάρος στα νοικοκυριά

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή: οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν αισθητά, ενώ μεγάλο μέρος συναλλαγών γίνεται χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση. Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα παραμένουν σημαντικές, παρά την ετήσια υποχώρηση, στηρίζοντας τη δραστηριότητα.

Διαβάστε επίσης Ακίνητα: Ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις – Το μυστικό της έξυπνης επένδυσης στην Αθήνα

Το στεγαστικό βάρος στα νοικοκυριά έχει αυξηθεί, με υψηλότερο κόστος στέγασης και λειτουργίας κατοικίας. Η ανάγκη για μέτρα που θα ενισχύσουν την προσιτή κατοικία και θα αυξήσουν το διαθέσιμο απόθεμα παραμένει επιτακτική.

• Ισχυρή ζήτηση από εσωτερικό και εξωτερικό στηρίζει την αγορά.
• Αύξηση εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων, αλλά και πολλές αγορές χωρίς δανεισμό.
• Ενίσχυση πολιτικών για αύξηση/αναβάθμιση κτιριακού αποθέματος.