Στεγαστικό: Υψηλό κόστος και περιορισμένες επιλογές για τους αγοραστές -Τα στοιχεία της αγοράς

Η αγορά κατοικίας δείχνει σημάδια υπερθέρμανσης, με υψηλό κόστος, ελάχιστα διαθέσιμα ακίνητα και αυξανόμενη πίεση για προσιτή στέγη.

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα βρίσκεται σε φάση έντονης ανόδου, με τις τιμές να κινούνται σε ιστορικά επίπεδα και τα διαθέσιμα ακίνητα να μειώνονται. Η Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (Οκτώβριος 2025) αποτυπώνει ένα περιβάλλον όπου η ζήτηση αυξάνεται σταθερά, η προσφορά παραμένει περιορισμένη και το κόστος κατασκευής πιέζει τις νέες οικοδομές.

Η αυξημένη κινητικότητα στην αγορά, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και το υψηλό κόστος υλικών δημιουργούν ένα τοπίο που εντείνει τις ανισορροπίες, με το στεγαστικό κόστος να βαραίνει ολοένα και περισσότερο τα νοικοκυριά.

Δείτε εδώ Ακίνητα: Έρχεται νέο πακέτο με μειώσεις φόρων και «Ανακαινίζω» για ιδιοκτήτες

Ανοδική πορεία χωρίς επιβράδυνση

Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,3% το β’ τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας το προηγούμενο υψηλό του 2008. Ο δείκτης τιμών κατοικιών ανήλθε στις 112,2 μονάδες, ενώ ο δείκτης ενοικίων έφτασε τις 114,7 μονάδες, προσεγγίζοντας τα υψηλά του 2011.

Η Αθήνα σημείωσε άνοδο 5,9%, ενώ η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα ξεπέρασαν το 8,8%. Σύμφωνα με την ΤτΕ, η αγορά δεν δείχνει σημάδια κόπωσης, καθώς η προσφορά ακινήτων παραμένει χαμηλή και η ζήτηση ενισχύεται από εγχώριους και ξένους αγοραστές.

Το στοίχημα της οικοδομικής δραστηριότητας

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα έχει περιοριστεί σημαντικά το πρώτο εξάμηνο του 2025:

• 14% λιγότερες οικοδομικές άδειες,
• 24,1% μείωση στην επιφάνεια,
• 17,7% πτώση στον όγκο.

Η Τράπεζα της Ελλάδος συνδέει την πτώση με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ανέστειλε κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η επικείμενη αναμόρφωση του πλαισίου θεωρείται κρίσιμη για την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και την αύξηση των νεόδμητων κατοικιών.

Δείτε επίσης Έρχονται ριζικές αλλαγές: Τι ισχύει σε μεταβιβάσεις ακινήτων και διαχείριση τραπεζικών λογαριασμών

Αυξημένο κόστος κατασκευής και υλικών

Παρά τη μερική αποκλιμάκωση του πληθωρισμού, το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, κυρίως λόγω της αύξησης τιμών υλικών και ενέργειας. Το γεγονός αυτό επιβαρύνει σημαντικά την ανέγερση νέων έργων και περιορίζει την προσφορά νεόδμητων κατοικιών.

Η ΤτΕ επισημαίνει ότι το αυξημένο κόστος, σε συνδυασμό με τη ζήτηση για τουριστικά και επενδυτικά ακίνητα, διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και επιτείνει τις πιέσεις στη στεγαστική αγορά.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιδεινώνουν τη στενότητα

Η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως το Airbnb, έχει περιορίσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση. Η ΤτΕ σημειώνει πως το φαινόμενο αυτό εντείνει την αύξηση των ενοικίων, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.

«Η επανακατεύθυνση σημαντικού αριθμού κατοικιών προς τη βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει την προσφορά και ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές των ενοικίων», αναφέρει η Έκθεση.

Η Τράπεζα της Ελλάδος προτείνει στοχευμένες πολιτικές για την αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος, καθώς και κίνητρα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κτιρίων, προκειμένου να ενισχυθεί η μακροχρόνια μίσθωση.

Στεγαστικό κόστος και κοινωνικές επιπτώσεις

Το κόστος στέγασης έχει εξελιχθεί σε σοβαρό βάρος για τα νοικοκυριά. Το 2024, η δαπάνη για κατοικία αντιστοιχούσε στο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ η φορολογική επιβάρυνση και το λειτουργικό κόστος επιδεινώνουν την κατάσταση.

«Κρίνεται σκόπιμη η επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για την αύξηση και αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος», τονίζει η Έκθεση.

Δάνεια και επενδύσεις στηρίζουν τη ζήτηση

Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 38% φτάνοντας τα 819 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2025. Παράλληλα, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 938 εκατ. ευρώ, παρότι μειωμένες κατά 17,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Τα αιτήματα για Golden Visa έφτασαν τα 5.333, επιβεβαιώνοντας τη διαρκή ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος των συναλλαγών γίνεται χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση, γεγονός που περιορίζει τους κινδύνους για το τραπεζικό σύστημα.

Προοπτικές για το 2026

Η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί ότι, παρότι η πιστωτική επέκταση παραμένει περιορισμένη, υπάρχουν ενδείξεις κυκλικών κινδύνων λόγω της συνεχιζόμενης ανόδου τιμών. Ωστόσο, η σταθερή πορεία της οικονομίας, η αύξηση της απασχόλησης και η βελτίωση των εισοδημάτων αναμένεται να στηρίξουν τη ζήτηση.

Διαβάστε επίσης Ακίνητα: Οι ακριβότερες και οι φθηνότερες περιοχές για αγορά – ενοικίαση

Η Έκθεση υπογραμμίζει ότι η ενίσχυση των επενδύσεων στην κατοικία και η ενεργοποίηση πολιτικών στέγασης μπορούν να συμβάλουν στην αποκατάσταση της ισορροπίας προσφοράς και ζήτησης τα επόμενα χρόνια.

Σε τίτλους

• +7,3% στις τιμές διαμερισμάτων – νέο ιστορικό υψηλό
• 14% πτώση στις οικοδομικές άδειες – περιορισμένα νεόδμητα
• Πίεση από βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυξημένο κόστος κατασκευής
• 35,5% του εισοδήματος των νοικοκυριών δαπανάται για στέγαση
• 38% αύξηση στα στεγαστικά δάνεια – 938 εκατ. ευρώ ξένες επενδύσεις