ΔΕΘ 2025: Στο μικροσκόπιο η φορολογία μισθωμάτων και η κρίση στα ενοίκια

Η συζήτηση για τη στέγη επανέρχεται δυναμικά στο προσκήνιο ενόψει της ΔΕΘ, με τη φορολογία των μισθωμάτων να βρίσκεται στο επίκεντρο. Η αλματώδης αύξηση των ενοικίων, σε συνδυασμό με την εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, έχει δημιουργήσει ασφυκτικές συνθήκες για φοιτητές, νέους και οικογένειες, που δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία. Οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε τουριστικές περιοχές, οδηγούν σε κοινωνικές εντάσεις, καθώς ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τις γειτονιές τους.

Σε αυτό το πλαίσιο, ιδιοκτήτες και ειδικοί καταθέτουν προτάσεις με στόχο μια νέα στεγαστική πολιτική, που θα δίνει κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις και θα αποθαρρύνει την υπερβολική εξάρτηση από την τουριστική εκμετάλλευση. Κεντρικό αίτημα παραμένει ένα πιο ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο, το οποίο θα στηρίζει την κατασκευή και διάθεση νέων κατοικιών για μόνιμη χρήση. Παράλληλα, αναδεικνύεται η ανάγκη για πολεοδομικές παρεμβάσεις και για ρυθμίσεις που θα ξεκαθαρίζουν τη γραμμή ανάμεσα στον «μικρό» ιδιοκτήτη και τον επαγγελματία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την αγορά να αναμένει πλέον τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού.

Airbnb και φορολογία στο προσκήνιο ενόψει ΔΕΘ – “Αιχμή του δόρατος” η φορολογία των μισθωμάτων.

Η συζήτηση για το στεγαστικό πρόβλημα αναζωπυρώνεται ενόψει των εξαγγελιών του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Το ζήτημα της στέγης, που πλήττει φοιτητές, νέους και οικογένειες, συνδέεται άμεσα με την εκτόξευση των ενοικίων, αλλά και με την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb σύμφωνα με ρεπορτάζ του Νέα Κρήτη neakriti.gr

Παράγοντες της αγοράς και εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων καταθέτουν τις δικές τους προτάσεις, με αιχμή του δόρατος τη φορολογία και την ανάγκη νέας στεγαστικής πολιτικής. Όπως επισημαίνουν, στις τουριστικές περιοχές και στα μεγάλα αστικά κέντρα η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση έχει περιοριστεί δραματικά, οδηγώντας σε «έξωση» χιλιάδες οικογένειες από τις γειτονιές τους.

Ζητούμενο αποτελεί η χαμηλότερη φορολόγηση και σαφές πλαίσιο λειτουργίας που να ξεχωρίζει τον “μικρό” από τον “επαγγελματία” του χώρου.

Ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου-Δικηγόρος, Κώστας Αράπογλου, υπογραμμίζει ότι το υφιστάμενο φορολογικό πλαίσιο λειτουργεί αποτρεπτικά για όσους θα μπορούσαν να επενδύσουν σε νέες οικοδομές. Όπως τονίζει, το κίνητρο θα μπορούσε να είναι ένας χαμηλός φορολογικός συντελεστής (15%) για 15 χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.

Παράλληλα, ο ίδιος προειδοποιεί για τον κίνδυνο που εγκυμονεί η υπερβολική εξάρτηση από το Airbnb, το οποίο χαρακτηρίζει «βραδυφλεγής φούσκα», επισημαίνοντας ότι σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να αποδειχθεί ζημιογόνο για τους ιδιοκτήτες.

Οι πολεοδομικές παρεμβάσεις

Ο πολιτικός μηχανικός Γιώργος Αλεξάκης αναδεικνύει μία άλλη διάσταση του προβλήματος: την έλλειψη διαθέσιμης γης για ανέγερση νέων κατοικιών. Σύμφωνα με τον ίδιο, η μείωση των ορίων οικισμών και των συντελεστών δόμησης περιορίζει δραστικά την προσφορά σπιτιών, οδηγώντας αναπόφευκτα σε αύξηση τιμών.

Ο ίδιος επισημαίνει ότι το στεγαστικό δεν είναι μόνο ελληνικό, αλλά πανευρωπαϊκό φαινόμενο, τονίζοντας ότι σε χώρες της Βόρειας Ευρώπης το κράτος και η τοπική αυτοδιοίκηση διαθέτουν κατοικίες με χαμηλά ενοίκια για φοιτητές και ευάλωτες ομάδες.

Προσδοκίες από τη ΔΕΘ

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων περιμένουν από την κυβέρνηση ουσιαστικά μέτρα, που θα δώσουν κίνητρα για νέες κατασκευές και θα αποσυμφορήσουν την αγορά ενοικίων. Η χαμηλή φορολογία, η ενίσχυση της πολεοδομικής ανάπτυξης και οι ρυθμίσεις γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν τα βασικά αιτήματα.

«Αυτό που θεωρώ ως λύση, που θα μπορούσε να αντιμετωπίσει σε μεγάλο βαθμό το στεγαστικό πρόβλημα, είναι να έρθει το κράτος και να πει ότι οποιοσδήποτε κατασκευάσει καινούργια οικοδομή, η οποία θα διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση, για μία δεκαπενταετία, θα φορολογείται με τον χαμηλό φορολογικό συντελεστή, δηλαδή 15%. Γιατί, σκεφτείτε το: εάν κάποιος έχει χρήματα, δεν πρόκειται να τα διαθέσει για να κατασκευάσει οικοδομή για μακροχρόνια μίσθωση, όταν γνωρίζει ότι τα ετήσια μισθώματα, αν ξεπεράσουν τις 12.000 ευρώ, φορολογούνται με 35%. Αν συνυπολογίσουμε και τον ΕΝΦΙΑ, τις φθορές των σπιτιών, την εναλλαγή ενοικιαστών, γίνεται ασύμφορο.

Τα επτά μέτρα για φθηνή στέγη – Οι παρεμβάσεις για να πέσουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά

Άρα, το βασικό μέτρο που θα έλυνε το πρόβλημα είναι η φορολόγηση με χαμηλό συντελεστή για μια δεκαπενταετία στις οικοδομές που θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Και το τονίζω: όχι για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb», δήλωσε στη “Νέα Κρήτη” ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου-δικηγόρος κ. Κώστας Αράπογλου. Κάνοντας ιδιαίτερη αναφορά στην ενδοχώρα, ο ίδιος σημείωσε ότι ένα σημαντικό μέτρο είναι να μην εφαρμοστεί η μείωση των ορίων των οικισμών από 700 έως 2.000 κατοίκους.
«Αυτές οι περιοχές καταστρέφονται οικονομικά από τη μείωση-συρρίκνωση των ορίων οικισμών, ενώ θα μπορούσαν κάλλιστα, επειδή βρίσκονται κοντά σε μεγάλες πόλεις της Κρήτης, να αναπτυχθούν, να χτιστούν κατοικίες και να στεγάσουν άτομα για μακροχρόνια μίσθωση, όπως δημόσιους υπαλλήλους, οικογένειες, φοιτητές κ.ά.

Ωστόσο, αυτό που μου κάνει εντύπωση είναι ότι κανένα κόμμα της αντιπολίτευσης δεν έχει βγει να δηλώσει ξεκάθαρα στους πολίτες ότι, αν αναλάβει τη διακυβέρνηση, θα φέρει νόμο που δε θα επιτρέπει τη μείωση των ορίων των οικισμών, ούτε τη μείωση των συντελεστών δόμησης. Γιατί μπορεί να πει κάποιος “δε μειώνω τα όρια”, αλλά αν μειώσει τους συντελεστές, ουσιαστικά εκμηδενίζει τη δυνατότητα δόμησης» πρόσθεσε.

Δυσκολίες στη στεγαστική πολιτική σε όλη την Ευρώπη

«Το στεγαστικό πρόβλημα αποτελεί ζήτημα όχι μόνο για την Ελλάδα, αλλά και για όλη την Ευρώπη. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες εμφανίζονται δυσκολίες στη στεγαστική πολιτική. Ειδικά στη Βόρεια Ευρώπη υπάρχει παράδοση: το κράτος και η τοπική αυτοδιοίκηση διαθέτουν κατοικίες σε χαμηλά ενοίκια για τα μεσαία και χαμηλά στρώματα, ιδιαίτερα για τους φοιτητές. Στην Ελλάδα το ζήτημα είναι πολυσύνθετο και πολυεπίπεδο. Η στεγαστική πολιτική εξαρτάται από τη ζήτηση και την προσφορά κατοικίας. Αυτό που ονομάζουμε “στεγαστικό πρόβλημα” έχει να κάνει με τη διατήρηση ποικιλίας κατοικιών σε διαφορετικές τοποθεσίες (π.χ. στο κέντρο ή σε πιο απομακρυσμένες περιοχές), με το μέγεθος των σπιτιών, αλλά και με την τιμή στην οποία διατίθενται.

Αν δούμε την εικόνα στην πόλη μας, παρατηρούμε ότι:

– Οι φοιτητές που έρχονται δε βρίσκουν σπίτια.
– Τα νέα ζευγάρια δυσκολεύονται να αποκτήσουν κατοικία για να δημιουργήσουν οικογένεια.
– Οι νέοι άνθρωποι συχνά δεν μπορούν να νοικιάσουν σπίτι λόγω χαμηλών εισοδημάτων.

Επιπλέον, το στεγαστικό πρόβλημα συνδέεται και με το δημογραφικό. Αν υπήρχε πολιτική που να ενδυναμώνει τις πολύτεκνες οικογένειες – όπως στο παρελθόν με την παράδοση των εργατικών κατοικιών μέσω ΔΥΠΑ ΟΑΕΔ – το ζήτημα σήμερα θα ήταν σε μικρότερη ένταση», δήλωσε στη “Νέα Κρήτη” ο πολιτικός μηχανικός, κ. Γιώργος Αλεξάκης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να κινηθούν με βάση τους κανόνες της αγοράς, επισημαίνοντας ότι «όταν υπάρχει ζήτηση, πρέπει να ενισχύουμε την προσφορά».

Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να δοθούν οικονομικά και φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, ώστε να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια, να τα επισκευάσουν και να τα διαθέσουν. Όμως, το σημαντικότερο για τον κ. Αλεξάκη είναι να χτιστούν νέα σπίτια. Όμως, για να γίνουν νέες κατοικίες, χρειάζεται όπως είπε διαθέσιμη γη μέσω κατάλληλης πολεοδόμησης.

«Δυστυχώς, σήμερα τα όρια των οικισμών μειώνονται με μια λανθασμένη κυβερνητική πολιτική. Όταν μειώνεται ο συντελεστής δόμησης ή όταν δεν προχωρούν γρήγορα οι επεκτάσεις των πόλεων, τότε περιορίζεται η προσφορά, με αποτέλεσμα να αυξάνονται οι τιμές. Και όταν τα εισοδήματα δεν ακολουθούν τον ίδιο ρυθμό, το πρόβλημα οξύνεται. Πρέπει να σημειώσουμε ότι στεγαστικό πρόβλημα αντιμετωπίζουν κυρίως οι χαμηλές και μεσαίες κοινωνικοοικονομικές ομάδες. Οι πλούσιοι δεν έχουν ζήτημα, καθώς μπορούν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν κατοικία σε οποιαδήποτε τιμή και σε οποιαδήποτε περιοχή», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Κλείνοντας, τόνισε ότι χρειάζονται μεγάλες και γενναίες πολεοδομικές επεκτάσεις, ώστε να χτιστούν νέες κατοικίες που θα καλύψουν τις ανάγκες όλων: φοιτητών, νέων ζευγαριών, ακόμη και ηλικιωμένων.

Οι δύο βασικοί λόγοι που έχουν πάρει την ανιούσα τα ενοίκια

Αναφερόμενος στα ενοίκια, ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου-δικηγόρος κ. Κώστας Αράπογλου σημείωσε ότι υπάρχουν δύο βασικοί λόγοι που ανεβαίνουν: «Η αυξημένη φορολογία στα ενοίκια, που κάνει ασύμφορη την εκμίσθωση ακινήτων, και η βραχυχρόνια μίσθωση, το Airbnb. Εγώ προσωπικά θεωρώ ότι είναι μια βραδυφλεγής “φούσκα”. Αυτή τη στιγμή φαίνεται να έχει απόδοση, όμως ήδη αρχίζουν να εμφανίζονται σημάδια κόπωσης. Γιατί το Airbnb δεν είναι απλά “νοικιάζω ένα σπίτι και κάθε μήνα παίρνω το ενοίκιο”. Απαιτεί παροχή υπηρεσιών, που έχουν κόστος. Για να είναι επικερδές, πρέπει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης να το διαχειρίζεται. Αν το αναθέσει σε εταιρεία, αφαιρώντας την προμήθεια της πλατφόρμας, τα λειτουργικά έξοδα και τη φορολογία, μπορεί να αποδειχθεί και ζημιογόνο.

Συστάσεις προς τους ιδιοκτήτες κατοικιών

Ως Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων, συνιστούμε σε όποιον θέλει να ασχοληθεί με βραχυχρόνια μίσθωση να είναι πολύ προσεκτικός. Σε καμία περίπτωση να μη δανειστεί για να επενδύσει σε ανακαίνιση με στόχο τo Airbnb, γιατί μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεως και να μην μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο, κινδυνεύοντας να χάσει και το σπίτι του».

Και κατέληξε λέγοντας: «Επίσης, συνιστούμε στους ιδιοκτήτες ακινήτων να μη ζητούν παράλογα ποσά για τα ενοίκια. Το συνηθισμένο που βλέπουμε – και το αντιμετωπίζω και ως δικηγόρος – είναι ότι θα εισπράξουν το πρώτο και το δεύτερο ενοίκιο, μετά όμως ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει. Έτσι οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να τρέχουν στα δικαστήρια, χωρίς πραγματική προοπτική να εισπράξουν, γιατί από κάποιον χωρίς περιουσία ή χωρίς φερεγγυότητα δεν μπορείς να πάρεις τίποτα. Το μόνο που θα καταφέρουν είναι, μετά από δικαστική διαδικασία, να πάρουν πίσω το ακίνητο και να το διαθέσουν σε κάποιον άλλον, με λογικό ενοίκιο, ώστε να έχουν μια σταθερή απόδοση».

Δείτε Φοιτητική στέγη: Πού είχε αύξηση 147% στα ενοίκια