Ακίνητα - Ενοίκια: Τριετής φοροαπαλλαγή και μειώσεις φόρων για τους ιδιοκτήτες

Δημοσιεύτηκε ο Ν. 5246/2025 υπό τον τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη», εισάγοντας σημαντικές παρεμβάσεις στη φορολογία ακινήτων.

Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται οι διατάξεις του άρθρου 8, που μειώνει τον μεσαίο συντελεστή φορολόγησης των ενοικίων από το 35% στο 25% – πρόκειται για την πρώτη μείωση φόρου εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες μετά τα μνημονιακά χρόνια.

Το άρθρο 9 προβλέπει τριετή φοροαπαλλαγή για κενές κατοικίες και άλλες κατηγορίες ακινήτων, το άρθρο 10 απαλλάσσει από τον ΕΝΦΙΑ τις ιδιοκατοικούμενες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και το άρθρο 12 παρατείνει για το 2026 την αναστολή επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα. Η ΠΟΜΙΔΑ, παρότι χαιρετίζει τις ρυθμίσεις, επισημαίνει ότι εξακολουθεί να αποτελεί πάγια θέση της η μείωση συντελεστών σε όλα τα φορολογικά κλιμάκια και η επαναφορά αφορολογήτου ορίου έξι χιλιάδων ευρώ.

Ο Υπουργός Οικονομικών κ. Κυριάκος Πιερρακάκης και το οικονομικό επιτελείο υιοθέτησαν μεγάλο μέρος των βελτιωτικών παρεμβάσεων που πρότεινε η ΠΟΜΙΔΑ στο άρθρο 9, με αποτέλεσμα η προβλεπόμενη 36μηνη απαλλαγή εισοδήματος από μισθώσεις των δύο κατηγοριών κατοικιών να καταστεί πρακτικά εφαρμόσιμη. Η απαλλαγή θα παρέχεται χωρίς καμία διοικητική διαδικασία, χωρίς πλατφόρμες και χωρίς εισοδηματικά ή περιουσιακά κριτήρια, λειτουργώντας ως άμεσο κίνητρο για αύξηση της προσφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να περιοριστεί η απόσταση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας.

Για τον λόγο αυτό η ΠΟΜΙΔΑ απευθύνει κάλεσμα στους ιδιοκτήτες κενών κατοικιών ή ακινήτων που διαθέτουν σήμερα σε βραχυχρόνια μίσθωση και πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, να τις διαθέσουν άμεσα στη μακροχρόνια ενοικίαση ώστε να επωφεληθούν από την τριετή απαλλαγή.

ΔΕΙΤΕ Νέα μέτρα για συνταξιούχους: Επίδομα 250 ευρώ επιστροφή ενοικίου και αυξήσεις στις συντάξεις

Παράλληλα καλεί τόσο ιδιοκτήτες όσο και ενοικιαστές –οι οποίοι επίσης ωφελούνται σημαντικά από τη ρύθμιση– να καταχωρίζουν στην ΑΑΔΕ τα ακριβή στοιχεία των συμφωνηθέντων μισθωτηρίων, προκειμένου να αποφεύγονται μελλοντικοί έλεγχοι, διοικητικές κυρώσεις και πιθανή απώλεια εισοδήματος.

Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ που υιοθετήθηκαν από το Υπουργείο και ενισχύουν την αποτελεσματικότητα της ρύθμισης είναι οι ακόλουθες:

Η απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικίες κενές επί τριετία, καθώς και για κατοικίες που είχαν διατεθεί τα προηγούμενα χρόνια σε βραχυχρόνια μίσθωση, με ανώτατη επιφάνεια τα 120 τ.μ. Σε περίπτωση μισθωτή με πάνω από δύο τέκνα, το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. ανά επιπλέον τέκνο. Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι δεν έγινε αποδεκτή η πλήρης πρότασή της για επέκταση της φοροαπαλλαγής σε όλες τις κατοικίες που παραμένουν σήμερα αδιάθετες για οποιονδήποτε λόγο (π.χ. ιδιοκατοίκηση, δωρεάν παραχώρηση, νεόδμητες ή ανακαινισμένες), ώστε να ενισχυθεί περαιτέρω η διαθεσιμότητα προς μίσθωση.

Η απαλλαγή ισχύει εφόσον οι μισθωτές υπογράφουν σύμβαση κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή, η απαλλαγή συνεχίζεται μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας, με την προϋπόθεση ότι εντός τριών μηνών θα συναφθεί μία και μοναδική νέα τριετής σύμβαση. Αν η δεύτερη μίσθωση λυθεί πρόωρα, η απαλλαγή διακόπτεται οριστικά.

Η ρύθμιση ισχύει και κατ’ εξαίρεση για μισθώσεις ελάχιστης διάρκειας έξι μηνών, όταν απευθύνονται σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης και σε ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να επωφελείται της απαλλαγής υπό την προϋπόθεση ότι μέσα σε διάστημα έξι μηνών από ενδεχόμενη κένωση υπογράφονται νέες συμβάσεις τουλάχιστον εξάμηνης ή τριετούς διάρκειας. Η ΠΟΜΙΔΑ εκφράζει τη δυσαρέσκειά της για τη μη συμπερίληψη των εποχικών εργαζομένων του ιδιωτικού τομέα, οι οποίοι αντιμετωπίζουν παρόμοιες στεγαστικές δυσκολίες.

ΔΕΙΤΕ Επιστροφή ενοικίου: Έρχεται η πληρωμή -Ποιοί είναι οι κερδισμένοι

ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΗ ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΠΟΜΙΔΑ ΠΡΟΣ ΤΑ ΜΕΛΗ ΤΗΣ

Πρόσκληση για εκμίσθωση κενών κατοικιών ή ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με τριετή απαλλαγή φόρου εισοδήματος

Απαντώντας στα ερωτήματα ιδιοκτητών από όλη τη χώρα σχετικά με τις νέες ρυθμίσεις που διευκολύνουν την τριετή απαλλαγή των μισθωμάτων προερχόμενων από μισθώσεις κενών κατοικιών ή κατοικιών που διατέθηκαν σε βραχυχρόνια μίσθωση, η ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζει τα εξής:

Έναρξη ισχύος: Η τριετής απαλλαγή αφορά κατοικίες των δύο παραπάνω κατηγοριών, με πρώτη σύμβαση κύριας κατοικίας που θα συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Χρόνος σύναψης μισθώσεων: Στη ρύθμιση εντάσσονται μισθώσεις που υπογράφονται ή τίθενται σε ισχύ από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Απαλλαγή δεν θα χορηγηθεί για ακίνητα που μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν έχουν συμπληρώσει τριετία κενότητας ή έναν χρόνο αποκλειστικής βραχυχρόνιας διάθεσης.

Διάρκεια απαλλαγής: Το εισόδημα από την εκμίσθωση απαλλάσσεται πλήρως για 36 μήνες από τον μήνα σύναψης της πρώτης σύμβασης.

Κοινές προϋποθέσεις:
– Επιφάνεια κατοικίας έως 120 τ.μ.
– Μίσθωση ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον τρία έτη, ή έξι μήνες στις ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων.
– Απόδειξη προϋποθέσεων αποκλειστικά μέσω εμπρόθεσμων δηλώσεων.

Προϋποθέσεις για κενές κατοικίες τριετίας:
– Δήλωση ως κενό ακίνητο στο Ε2 ή
– Μη δήλωσή του ως μισθωμένο, ιδιοκατοικούμενο, δωρεάν παραχωρούμενο ή δευτερεύουσα κατοικία για τα τρία προηγούμενα οικονομικά έτη.
– Μη ύπαρξη δήλωσης μίσθωσης ή βραχυχρόνιας διάθεσης κατά το έτος κατάρτισης της σύμβασης και μέχρι την έναρξή της.

Προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση:
– Αποκλειστική διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος.
– Δήλωση όλων των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
– Υποβολή δήλωσης βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι την ημερομηνία έναρξης της μακροχρόνιας.

Πότε συνεχίζεται και πότε διακόπτεται η απαλλαγή:
– Η απαλλαγή χάνεται εάν το ακίνητο κενωθεί και δεν επαναμισθωθεί μέσα σε τρεις μήνες.
– Σε δεύτερη πρόωρη κένωση, η απαλλαγή παύει οριστικά.
– Για μισθώσεις προς δημόσιους υπαλλήλους επιτρέπονται πολλαπλές συμβάσεις τουλάχιστον εξαμήνου, με εξάμηνη προθεσμία επαναμίσθωσης.
– Αν το ακίνητο χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά από το πρώτο έτος.

Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχων: Προσμετράται και ο χρόνος κενότητας ή βραχυχρόνιας διάθεσης που είχε δηλωθεί από προηγούμενο ιδιοκτήτη, δωρητή ή κληρονομούμενο, δεδομένου ότι η νομοθεσία δεν προβλέπει εξαίρεση. Η σχετική διευκρίνιση αναμένεται από την ΑΑΔΕ.

Κενές κατοικίες προερχόμενες από αλλαγή χρήσης: Η διατύπωση της ρύθμισης επιτρέπει την υπαγωγή ακινήτων που στο παρελθόν είχαν επαγγελματική ή βιομηχανική χρήση και μετατράπηκαν σε κατοικίες, σε σύμπλευση με την υφιστάμενη πρακτική της αγοράς (π.χ. Golden Visa).

Πλήρες κείμενο νομοθετικής ρύθμισης: Παρατίθεται αυτούσιο το άρθρο 9 του Ν. 5246/2025, το οποίο περιγράφει αναλυτικά όλες τις προϋποθέσεις, τους όρους και τις εξαιρέσεις της τριετούς απαλλαγής φόρου εισοδήματος για μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών έως 120 τ.μ., με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις και χρονικά πλαίσια.