Πίνακας περιεχομένων

Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει μια έντονη δομική ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση, με αποτέλεσμα τα διαθέσιμα προς πώληση ή ενοικίαση να περιορίζονται σημαντικά. Τα τελευταία χρόνια, η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, η αύξηση των νοικοκυριών και η ανάπτυξη των έχουν διαμορφώσει μια νέα πραγματικότητα στη στέγαση.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται από τα πλέον επικαιροποιημένα στοιχεία που αφορούν την περίοδο 2011-2021, καθώς και από δεδομένα για το 2024. Η εξέλιξη των χρήσεων των κατοικιών δείχνει πώς η προσφορά στενεύει, ενώ η ζήτηση διατηρείται υψηλή.

Τα δεδομένα της δεκαετίας 2011-2021

Το 2011 ο αριθμός των κυρίων κατοικιών ανερχόταν σε 4,1 εκατομμύρια. Δέκα χρόνια αργότερα, το 2021, είχαν φτάσει τα 4,3 εκατομμύρια, γεγονός που απορρόφησε μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Την ίδια στιγμή, καταγράφεται αύξηση τόσο στις εξοχικές όσο και στις δευτερεύουσες . Οι πρώτες ανήλθαν σε 857 χιλιάδες από 730 χιλιάδες το 2011, ενώ οι δεύτερες ανήλθαν σε 627 χιλιάδες από 622 χιλιάδες.

Αντίθετα, οι κατοικίες που προορίζονταν για πώληση ή ενοικίαση μειώθηκαν αισθητά: από 543 χιλιάδες το 2011 περιορίστηκαν σε 466 χιλιάδες το 2021. Παράλληλα, τα κενά και αχρησιμοποίητα ακίνητα μειώθηκαν σε 327 χιλιάδες από 355 χιλιάδες πριν από μία δεκαετία.

Ο ρόλος των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Καθοριστική παράμετρος για τη συρρίκνωση του αποθέματος είναι και η βραχυχρόνια , η οποία στο μεσοδιάστημα γνώρισε ιδιαίτερη άνθηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, περίπου 208 χιλιάδες κατοικίες διατίθενται πλέον μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αφαιρώντας κι αυτές με τη σειρά τους ακίνητα από την παραδοσιακή αγορά πώλησης και μακροχρόνιας ενοικίασης.

Έτσι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε ελαφρώς σε σχέση με το 2011, η πραγματική διαθεσιμότητα για στέγαση περιορίστηκε. Η ανάλυση δείχνει ότι, εξαιρώντας τις κύριες κατοικίες και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το διαθέσιμο απόθεμα ήταν μειωμένο κατά 180 χιλιάδες κατοικίες το 2021 σε σχέση με το 2011.

Προοπτικές και χρονικός ορίζοντας

Με βάση τους τρέχοντες ρυθμούς οικοδομικής δραστηριότητας, υπολογίζεται ότι κατασκευάζονται περίπου 35 χιλιάδες νέες κατοικίες κάθε χρόνο. Αν διατηρηθεί αυτός ο ρυθμός, η υστέρηση των 180 χιλιάδων κατοικιών θα μπορούσε να καλυφθεί σε ορίζοντα πενταετίας, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν νέες πιέσεις στη ζήτηση ή επιπλέον απορρόφηση ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η ελληνική αγορά στέγασης βρίσκεται σε καθεστώς έντονων πιέσεων. Η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, η προτίμηση σε εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, η μείωση των ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση και η εκτίναξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν περιορίσει την προσφορά. Το αποτέλεσμα είναι μια εμφανής ανισορροπία που τροφοδοτεί το στεγαστικό πρόβλημα, με τις προοπτικές να εξαρτώνται από την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας τα επόμενα χρόνια.