Πίνακας περιεχομένων

Με απόφαση-σταθμό (1616/2025), η Ολομέλεια του έκρινε ότι οι αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών –όπως πιλοτές και τμήματα οικοπέδου– δεν μπορούν να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου 4178/2013, εφόσον δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφραστούν αντιρρήσεις από έστω και έναν συνιδιοκτήτη.

Η απόφαση αφορά περίπτωση στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού, όπου είχαν γίνει αυθαίρετες κατασκευές σε ελεύθερους κοινόχρηστους χώρους, χωρίς να υφίσταται κανονισμός οροφοκτησίας. Η υπόθεση έφτασε στην Ολομέλεια μετά την παραπεμπτική απόφαση 91/2024 του Ε΄ Τμήματος. Πρόεδρος της διαδικασίας ήταν η Ευαγγελία Νίκα και εισηγητής ο σύμβουλος Επικρατείας Δημήτρης Βασιλειάδης.

Η κρίση του ΣτΕ

Στην απόφαση σημειώνεται ότι το άρθρο 11 παρ. 1 περ. δ΄ του ν. 4178/2013, που επιτρέπει την υποβολή αίτησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, αποσκοπεί στη διευκόλυνση της διαδικασίας και στην πλήρη καταγραφή αυθαιρέτων, χωρίς όμως να παραβιάζεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών. Συνεπώς, αν δεν υπάρχει κανονισμός και εκφραστούν αντιρρήσεις, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει.

Η Ολομέλεια επισήμανε επίσης ότι η διάταξη που δίνει τη δυνατότητα σε συνιδιοκτήτη με πλειοψηφία ποσοστών να υποβάλει αίτηση για τακτοποίηση σε κοινόχρηστους χώρους, έρχεται σε σύγκρουση με τα άρθρα 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος και δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν υπάρχουν αντιδράσεις. Η τελική κρίση ήταν ότι τα αρμόδια όργανα, όπως οι Υπηρεσίες Δόμησης και τα ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., δεν δύνανται να αποδεχθούν τέτοιες αιτήσεις και υποχρεούνται να τις απορρίπτουν ή να τις ανακαλούν, ακόμη κι αν έχουν ήδη εγκριθεί.

Δείτε ακόμη 

Οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες

Η διευκρίνισε ότι η απόφαση αγγίζει κυρίως μικρές και παλαιές οικογενειακές οικοδομές, όπου δεν υπάρχει καταρτισμένος κανονισμός. Στις πολυκατοικίες που ανεγέρθηκαν από κατασκευαστικές εταιρείες, συνήθως υπάρχει από την αρχή κανονισμός, με αποτέλεσμα οι αποφάσεις να λαμβάνονται με την προβλεπόμενη πλειοψηφία και όχι με ομοφωνία, όπως απαιτείται στις μικρές οικοδομές.

Με βάση το σκεπτικό του ΣτΕ, για την υπαγωγή αυθαιρέτων στον νόμο 4178/2013 απαιτείται όχι μόνο η τήρηση των τυπικών διαδικασιών, αλλά και η διασφάλιση ότι δεν θίγεται το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Εάν υπάρξει έστω και μία αμφισβήτηση, η αίτηση δεν μπορεί να γίνει δεκτή.

ΣτΕ: Τι αλλάζει στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών

Το σκεπτικό της Ολομέλειας

Η απόφαση (ΣτΕ Ολομ. 1616/2025) αναφέρει ότι οι σχετικές διατάξεις πρέπει να ερμηνεύονται υπό το πρίσμα του σκοπού του νόμου και του Συντάγματος, σε συνδυασμό με την υπόλοιπη νομοθεσία που ρυθμίζει την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Τονίζεται ότι η δυνατότητα υποβολής αίτησης με απλή πλειοψηφία είχε στόχο μόνο να διευκολύνει την πρακτική διαδικασία και όχι να περιορίσει τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.

Η Ολομέλεια κατέληξε ότι, αν δεν υπάρχει κανονισμός και υπάρξει διαφωνία, τα όργανα ελέγχου υποχρεούνται να απορρίπτουν ή να ανακαλούν την υπαγωγή. Το ζήτημα των δικαιωμάτων επί των κοινοχρήστων μερών παραπέμπεται στα πολιτικά δικαστήρια.

Δύο μέλη της Ολομέλειας διατύπωσαν μειοψηφία, θεωρώντας ότι η σχετική διάταξη του νόμου 4178/2013 αντίκειται συνολικά στο Σύνταγμα. Παρά ταύτα, η πλειοψηφία απέρριψε την έφεση, επικυρώνοντας τη θέση ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους δεν είναι δυνατή χωρίς συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Διαβάστε επίσης