Οικόπεδα: Πού κινούνται οι τιμές σε πέντε περιοχές της Αττικής

Η αγορά ακινήτων καταγράφει σημαντική επαναφορά, με τα οικόπεδα να αναδεικνύονται σε στρατηγικής σημασίας παράγοντα για νέες επενδυτικές πρωτοβουλίες. Η δυναμική τους φαίνεται να ενισχύεται συνεχώς, τόσο από τη ζήτηση για γη όσο και από τις προοπτικές αξιοποίησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Παρατηρητηρίου Οικοπέδων για την Αττική της GEOAXIS, το θετικό πρόσημο διατηρείται και το 2025. Για έβδομη συνεχόμενη χρονιά καταγράφεται αύξηση στις πιθανές τιμές πώλησης οικοπέδων στις πέντε περιοχές που εξετάζονται εντός λεκανοπεδίου, με μέση ετήσια αύξηση 5,60% σε σύγκριση με το 2024 και συνολική αύξηση 15,06% σε σχέση με το 2023. Σε χρονικό βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση φτάνει το 40,25%, επιβεβαιώνοντας την ισχυρή δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Διαβάστε εδώ Ακίνητα: Τι φέρνει το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων

Η GEOAXIS προβλέπει ότι η ανοδική πορεία των αξιών στην Αττική θα συνεχιστεί και κατά τους επόμενους 12 μήνες, έστω και με μειωμένη ένταση, κάτι που ενδεχομένως σηματοδοτεί την προσέγγιση του ανώτατου σημείου του κύκλου. Ωστόσο, δεν υπάρχουν ενδείξεις υπερθέρμανσης της αγοράς, καθώς η ισχυρή ζήτηση γης λόγω της έλλειψης νεόδμητων διαμερισμάτων διατηρεί ενεργή την οικοδομική δραστηριότητα.

Σημαντικά ζητήματα που επηρεάζουν την πορεία της αγοράς αποτελούν ο ενδεχόμενος επανακαθορισμός στα ποσοστά αντιπαροχής, αλλά και η επαναφορά των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δυσχεραίνει τις επιλογές για εργολάβους και τελικούς χρήστες, ωστόσο δημιουργεί συνθήκες εξισορρόπησης στη διαδικασία ανάπτυξης.

Η δεκαετής πορεία των τιμών και τα νέα δεδομένα του 2025

Η αναδρομική ανάλυση για την περίοδο 2016-2025 δείχνει ότι τα οικόπεδα παρουσίασαν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, τόσο στη φάση πτώσης όσο και στην τρέχουσα περίοδο ανάκαμψης. Η δεκαετής τάση αποτυπώνει καθαρά ότι η αγορά βρίσκεται σε φάση ανοδικού κύκλου, πλησιάζοντας ενδεχομένως νέα κορύφωση.

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης παρουσιάζουν αύξηση κατά 40,25% σε σχέση με το 2016. Τη μεγαλύτερη άνοδο καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης 3,6 στους Αμπελοκήπους, με ποσοστό 46,02%, ενώ η μικρότερη παρατηρείται στο Περιστέρι, σε οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8, με αύξηση 35,43%.

Οι τιμές πώλησης οικοπέδων ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνονται ως εξής: στους Αμπελοκήπους από 1.784 ευρώ/τ.μ. το 2016 φτάνουν στα 2.605 ευρώ/τ.μ. το 2025. Στο Μαρούσι, από 650 ευρώ/τ.μ. το 2016, διαμορφώνονται στα 935 ευρώ/τ.μ. το 2025.

Στο Παλαιό Φάληρο, η τιμή αυξάνεται από 1.188 ευρώ/τ.μ. στα 1.621 ευρώ/τ.μ. Στο Περιστέρι από 714 ευρώ/τ.μ. ανέρχεται στα 967 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Χολαργό από 929 ευρώ/τ.μ. φτάνει τα 1.296 ευρώ/τ.μ. Ο Συντελεστής Δόμησης παρουσιάζει σημαντικές αποκλίσεις, με υψηλότερη τιμή στους Αμπελοκήπους (3,6) και χαμηλότερη στο Μαρούσι (0,8).

Συγκρίνοντας τις διάμεσες ζητούμενες τιμές οικοπέδων ανάμεσα στο δεύτερο τρίμηνο του 2024 και στο αντίστοιχο του 2025, προκύπτει μέση αύξηση 5,60% και για τις πέντε περιοχές. Η μεγαλύτερη μεταβολή καταγράφεται στον Χολαργό, όπου τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 παρουσίασαν αύξηση 7,22%, φτάνοντας τα 1.296 ευρώ/τ.μ. από 1.209 ευρώ/τ.μ. Στους Αμπελοκήπους, οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 ανέβηκαν κατά 6,09%, στα 2.605 ευρώ/τ.μ. από 2.455 ευρώ/τ.μ.

Στο Περιστέρι, οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 σημείωσαν άνοδο 6,07%, φτάνοντας τα 967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ. Στο Παλαιό Φάληρο, οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 παρουσίασαν αύξηση 4,77%, φτάνοντας τα 1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Μαρούσι, με Σ.Δ. 0,8, σημειώθηκε αύξηση 3,91%, από 900 ευρώ/τ.μ. στα 935 ευρώ/τ.μ.

Οι τιμές αυτές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα και παρουσιάζονται ως διάμεσες τιμές. Σε περιπτώσεις οικοπέδων με ξεχωριστά χαρακτηριστικά όπως μοναδική θέση ή ιδιαίτερη προβολή, οι αξίες μπορεί να φτάνουν έως και 25% υψηλότερα από τις διάμεσες τιμές.

Όσον αφορά τις επιφάνειες, στους Αμπελοκήπους (209 τ.μ.) και στο Περιστέρι (204 τ.μ.) εντοπίζονται τα μικρότερα οικόπεδα. Στον Χολαργό (405 τ.μ.), στο Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.) και στο Μαρούσι (337 τ.μ.) βρίσκονται μεγαλύτερα σε μέση επιφάνεια οικόπεδα. Είναι εμφανές ότι αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας άνω του ενός στρέμματος είναι πλέον σπάνια, καθώς πολλά από αυτά περιλαμβάνουν παλαιές κατασκευές.

Δείτε επίσης Ακίνητα: Πώς εξελίσσονται οι τιμές στις πωλήσεις και στις ενοικιάσεις

Η GEOAXIS επισημαίνει ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, εστιάζοντας περισσότερο στο περιβαλλοντικό αποτύπωμα και λιγότερο στους ποσοτικούς περιορισμούς. Η αλλαγή αυτή συνδέεται με τη γενικότερη αναθεώρηση του τρόπου πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς και με τη συμμόρφωση προς τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Οι επιπτώσεις είναι σημαντικές για όλους τους εμπλεκόμενους φορείς, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής αξίας, όπου το bonus δόμησης επηρεάζει άμεσα την επενδυτική βιωσιμότητα.

Στρατηγικές επενδύσεων στα οικόπεδα

Παρά τις προκλήσεις, η ζήτηση για οικόπεδα παραμένει ισχυρή. Οι αιτίες είναι πολλαπλές: η καθυστερημένη κάλυψη στεγαστικών αναγκών που προέκυψαν από την οικονομική κρίση, η ύπαρξη ρευστότητας και αδήλωτων εισοδημάτων, η αυξανόμενη ανάγκη για εργασία από το σπίτι, η τεχνική απαξίωση παλαιών κατασκευών, η είσοδος των ακινήτων σε επενδυτικά προϊόντα, οι αποδόσεις από βραχυχρόνια μίσθωση και η τάση διασποράς επενδυτικού κινδύνου.

Οι διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και εργολάβων καθίστανται όλο και πιο απαιτητικές, καθώς η άνοδος των τιμών διαμερισμάτων συναντά την αύξηση του κόστους κατασκευής και δανεισμού. Τα επιτόκια κυμαίνονται σήμερα μεταξύ 5% και 5,5%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο Δείκτης Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων για την περίοδο Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025 σημείωσε αύξηση 5,1%, έναντι 6,6% το προηγούμενο έτος.

Η επιτυχία ενός επενδυτικού σχεδίου στον τομέα των ακινήτων εξαρτάται από τον σωστό σχεδιασμό και τη μεθοδική υλοποίηση. Η εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ αναλύει τη σύγχρονη διαδικασία ανάπτυξης σε πέντε στάδια: την αρχική ανάλυση του επενδυτικού πλάνου και τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, την αδειοδότηση και προετοιμασία εργοταξίου, την κατασκευή βάσει ποιοτικών προδιαγραφών, την τεχνική και εμπορική τεκμηρίωση κατά την παράδοση και, τέλος, τη συμβουλευτική υποστήριξη για την εμπορική αξιοποίηση του ακινήτου.

Παράλληλα, η εταιρεία επισημαίνει πέντε κρίσιμους παράγοντες για την επιτυχία μιας επένδυσης: καθορισμένο κοστολόγιο χωρίς αποκλίσεις, άμεση έναρξη των εργασιών, πληρωμές βάσει πιστοποιημένης προόδου, χρήση πιστοποιημένων υλικών και ολοκληρωμένη στρατηγική διαχείρισης που περιλαμβάνει και εμπορικά σενάρια αξιοποίησης. Στο σύγχρονο περιβάλλον, η διαφάνεια, η ποιότητα και η στρατηγική προσέγγιση καθορίζουν το αποτέλεσμα.

Διαβάστε επίσης ΝΕΟΙ σαρωτικοί έλεγχοι στα ακίνητα